Kira Sözleşmesinde Tahliye Şartları (2026 Güncel Rehber)

Kira hukukunda en çok karıştırılan konu şudur: “Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?”
Konut ve çatılı işyeri kiralarında cevap genellikle hayırdır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruyan bir sistem kurar; kiraya verenin tahliye talebi ancak kanunda sayılan sınırlı sebepler varsa ve süre/şekil koşullarına uyulmuşsa kabul edilir. (TBK’da tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve benzeri nedenler özellikle düzenlenmiştir.)

Ayrıca 1 Eylül 2023’ten beri, kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta (ilamsız icra ile tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvuru “dava şartı”dır. Bu, tahliye davalarında süreci doğrudan etkiler.

Tahliye sebeplerini, uygulamada en sık karşılaşılan başlıklara göre ele alalım.

1) Kira bedelinin ödenmemesi (Kiracının temerrüdü) – TBK 315

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür. Bu 30 günlük süre, temerrüt nedeniyle tahliyede kritik bir şarttır.

Uygulama notu: Temerrüt sebebiyle tahliyede “yan giderlerin” (aidat vb.) kira borcu kapsamında değerlendirilmesi ve 30 günlük süre içinde ödenmemesi halinde temerrüdün oluşacağı yönünde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına dair özet/künye kaynakları mevcuttur.

Burada en sık hata, ihtarın usulüne uygun olmaması veya 30 günlük sürenin doğru işletilmemesidir. Tahliye talepli icra takibi (İİK 269 vd.) ile dava yolu arasındaki teknik farklar dosyanın stratejisini değiştirir; bu nedenle süreç baştan doğru kurgulanmalıdır.

2) Tahliye taahhüdü (TBK 352/1) – En çok kullanılan yol

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, o tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

2.1. Taahhüdün “teslimden sonra” verilmesi şartı

Yargıtay uygulamasında en kritik noktalardan biri şudur: Taahhüt, kural olarak kiralananın tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmalıdır. Bu yüzden kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen taahhütlerin geçerliliği sıkça tartışılır. Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin karar metnine ulaşılabilir.

2.2. “Boş imza / sonradan doldurma” iddiası

Pratikte kiracı, taahhütnamenin sonradan doldurulduğunu ileri sürebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmasının tek başına belgenin geçersizliği sonucunu doğurmayacağı yönünde künye ve metin paylaşımları bulunmaktadır (somut olaya göre ispat değerlendirmesi yapılır).

2.3. “Kira sözleşmesinden bir gün sonra” düzenlenen taahhüt

Yakın tarihli bir örnekte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yapılmasından bir gün sonra düzenlenen tahliye taahhütnamesinin geçerliliği üzerine değerlendirme yapmıştır. İlgili Kararı okumak için bakınız

Özet: Tahliye taahhüdü “kolay” gibi görünse de, tarih, teslim, irade serbestisi, 1 aylık hak düşürücü başvuru süresi gibi ayrıntılar nedeniyle en çok usul hatası yapılan alandır.

3) Aynı kira yılında iki haklı ihtar (TBK 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiraya verenin gönderdiği iki haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu “1 ay içinde dava açma zorunluluğu” vurgusunu içeren karar metni (Kazancı) erişilebilir durumdadır. KAZANCI HUKUK OTOMASYON

Bu başlıkta uygulamada dikkat edilen noktalar şunlardır:

• İhtarların aynı kira yılı içinde olması,
• İhtarların haklı olması (kiracının gerçekten temerrüde düşmüş olması),
• Bazı ödeme planlarında/akışlarında (ör. yıllık peşin ödeme gibi) iki haklı ihtarın oluşup oluşmayacağına dair tartışmalar. (Bu konuda doktrinsel ve uygulama değerlendirmeleri bulunur.)

4) İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, belirli koşullarla tahliye davası açabilir. Bu yolun esası, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır; ispat yükü de kural olarak tahliye isteyen taraftadır (Yargıtay içtihatlarında bu ölçütler sık vurgulanır).

Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliyede en çok tartışılanlar:

• İhtiyacın “plan/proje” seviyesinde mi kaldığı yoksa gerçekten doğup doğmadığı,
• Tahliye sonrası kiraya verenin taşınmazı fiilen kullanıp kullanmadığı,
• Dosyadaki delillerin (aile durumu, meslek, taşınmazın uygunluğu vb.) ihtiyacı destekleyip desteklemediği.

5) 10 yıllık uzama süresi sonrası sebep göstermeksizin fesih (TBK 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sistem şudur: Kiracı süre sonunda bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla uzar; kiraya veren ise kural olarak sırf süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. Bu, TBK 347’nin kurduğu korumadır. Anayasa Mahkemesi+1

Bununla birlikte TBK 347, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene belirli usulle fesih imkânı tanır. 10 yıl hesabı, sözleşmenin türü ve yenilemelerin niteliğine göre teknikleşebilir; bu başlıkta hata yapılması çok yaygındır. (10 yıl hesabı/uygulaması üzerine akademik ve içtihat değerlendirmeleri mevcuttur.)

6) 2026’da pratik süreç: “Nasıl ilerler?”

Tahliye sebepleri farklı olsa da pratikte süreç çoğu zaman şu üç başlıkta ilerler:

1. Doğru sebep seçimi (temerrüt / taahhüt / iki haklı ihtar / ihtiyaç / 10 yıl vb.)
2. Süre ve şekil şartlarına uyum (özellikle 30 gün, 1 ay, kira yılı, bildirim süreleri)
3. Arabuluculuk (dava şartı olan hallerde) ve ardından dava/ icra yolu (dosyaya göre)

“Kira sözleşmesinde tahliye” tek bir kurala bağlı değildir; sebepler sınırlı, ama her sebebin içinde çok kritik süre/şekil koşulları vardır. Bu nedenle “haklıyım” demek tek başına yetmez; hangi tahliye yolunun seçileceği ve delillerin nasıl kurulacağı sonucu belirler.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye taahhüdü varsa kiracı mutlaka çıkar mı?

Tahliye taahhüdü önemli bir tahliye sebebidir; ancak her taahhüt otomatik olarak geçerli değildir.
Özellikle:

• Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi,
• Kiracının serbest iradesiyle imzalaması,
• Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna başvurulması şartlarının birlikte sağlanması gerekir. Bu şartlar yoksa taahhüde dayanarak tahliye mümkün olmayabilir.